不動産公開 2026-09-30 ・ 更新 2026-11-09

住宅ローン金利が1%上がると返済額はいくら？3,500万円で計算

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3,500万円を35年で借りて、金利が年0.5%から1.5%に上がったら。毎月の返済は16,310円増えて、35年の総返済は約685万円増えます。同じ1%でも、1.0%から2.0%なら毎月17,142円増。元の金利が高いほど、同じ1%の重みが増します。そして変動金利には、金利が上がっても返済額がすぐには変わらない決まりがよくあります。一見やさしいこの決まりの裏側も、この記事で数字にしました。

書いている私は、相場のロジックを100以上検証してきたシステムエンジニアです。1級ファイナンシャル・プランニング技能士（FP1級）の資格は持っていますが、税理士や社会保険労務士ではなく、個別の相談や手続きの代行はしていません。なので数字は、住宅金融支援機構・国土交通省・日本銀行の原文を開いて確かめたものと、前提をすべて書いた自分の計算だけにしています。

先に1分チェック

1. 今の（または検討中の）金利と、残りの年数はわかりますか。返済予定表の1枚目に書いてあります
2. 変動金利なら、返済額の見直しは「5年ごと」ですか、それとも「半年ごと」などですか。契約書か商品説明書で確かめる欄です
3. 毎月の返済があといくら増えたら、家計が苦しくなりますか。最後の節で使います

金利が1%上がると、毎月1万6千〜1万7千円増える

仮の人で計算します。借入3,500万円、35年（420回）、元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返し方）、ボーナス返済なし。最初から最後まで同じ金利が続いたとして比べます。

筆者の計算。元利均等の式で毎月額を出し円未満切り捨て、毎月の利息も円未満切り捨て、端数は最終回で調整。金利はすべて仮の値で、今の実際の店頭金利を示すものではありません。団体信用生命保険料・保証料・手数料は含めていません

総返済額の増え方は、毎月の増え方より目立ちます。0.5%のときの利息の合計は約316万円。1.5%だと約1,001万円なので、3倍を超えます。借りたお金は同じ3,500万円なのに、です。

借りた額が違うと、金利1%の重みはこう変わる

3,500万円だけだと、自分の場合が分かりにくいので、借入額を変えて同じ条件（35年・元利均等・ボーナス返済なし、0.5%から1.5%）で計算しました。

筆者の計算。元利均等の式で毎月額を出し、円未満切り捨て。総返済の増え方は「毎月の増え方×420回」で、端数の調整は入れていません。金利は仮の値で、保証料・団体信用生命保険料は含みません。2026年11月9日作成

増え方は借入額にほぼ比例します。1,000万円ふえるごとに、毎月約4,600円、総返済で約195万円。自分の借入額が表の行にないときは、この数字で当たりをつけられます。

変動金利は、上がっても5年間は返済額が変わらないことが多い

ここからは変動金利の話です。住宅金融支援機構の説明では、変動金利型は半年ごとに金利を見直します。ただし毎月の返済額の見直しは5年ごとで、見直し後の返済額は前の1.25倍までとされている「ケースが一般的」と書いてあります。よく「5年ルール」「125%ルール」と呼ばれる決まりです。

国土交通省の2010年の資料によると、125%ルールは1983年の大蔵省の通達をきっかけに入り、通達がなくなった後も業界の標準として続いてきたものです。法律で全部のローンに決まっているわけではありません。同じ資料では、対象は元利均等返済の場合と書いてあります。金融庁金融研究センターの論文（2012年）には、固定期間選択型は固定期間が終わったときにこの決まりが適用されない、とあります。銀行や商品で扱いが違い、この決まりがないローンもあります。自分のローンがどうかは、契約書で確かめるしかありません。

では金利が上がったのに返済額が同じなら、得をしているのか。していません。

返済額が同じまま利息だけ増えると、元金（借りたお金そのもの）の減り方が遅くなります。仮の人が0.5%で借りて、1年後に1.5%に上がった場合で計算しました。5年間の返済額は90,854円のまま。でも5年後の残高は3,169万円余りで、0.5%のままだった場合より約133万円多く残ります。6年目からの返済額は109,393円。前の1.20倍なので、1.25倍の上限の内側に収まります。

大きく上がると、払いきれない利息が「未払利息」として積もる

もっと大きく上がると、何が起きるか。仕組みを見るための極端な仮定で、金利の予想ではありません。0.5%で借りて、1年後に3.5%になったとします。

筆者の計算。未払利息には利息がつかない前提、6年目は残高と未払利息の合計を残り30年・3.5%で計算し直した前提。実際の扱いは契約によって違います

返済額が利息に届かないので、この4年間は元金が1円も減りません。足りない分は、住宅金融支援機構の言葉では「繰り延べ」られます。これが未払利息です。機構は、1.25倍を超えた未払利息は払わなくてよいわけではないと、はっきり書いています。

国土交通省の資料では、主要な銀行への聞き取りで、未払利息が最後まで残った例はまれだったとあります。昔の金利上昇のあとに金利が下がって、解消したからです。つまり、その後の金利次第。ここは安心材料にも、不安材料にもなります。

「5年は返済額が変わらないから安心」を、質問2で読む

このブログでは、お金の話に3つの質問を当てています。2つ目は「自分が損する場合は書いてある？」です。

5年ルールと125%ルールは、急に家計が苦しくならないための決まりです。そこは本当です。ただ、損する側の話が抜けやすい。返済額が据え置かれている間も利息は増えていて、元金の減りは遅れています。上限で抑えた分は消えずに、あとへ回るだけです。先送りです。

住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査（2024年5月調査）では、毎月返済額の見直しルールを、程度の差はあっても51%の人が「理解していなかった」と答えています。借りた人の半分です。

変動と固定は、前提を変えると答えが変わる

参考に、全期間固定のフラット35（住宅金融支援機構と民間の金融機関が扱う固定金利ローン）の金利を見ておきます。2026年9月資金受取分、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下で、年3.460%〜5.690%、最も多い金利が年3.460%でした（新機構団信付き）。

仮の人に3.46%をそのまま当てはめると、毎月143,841円、総返済は約6,041万円です。変動0.5%が35年ずっと続けば約3,816万円なので、差は約2,225万円。この差を、変動の金利上昇がいつ、どこまで食べるか。上がる時期が早いか遅いか、どこまで上がるか、途中で下がるか。前提を1つ変えるだけで、どちらの総額が小さいかは入れ替わります。私には先の金利は予想できないので、この記事では結論を出しません。

その前に、買うかどうかで迷う人もいます。固定の金利で買った場合と、同じ35年を賃貸で借り続けた場合の出費は、賃貸と持ち家の35年の総額で並べました。

ちなみに日本銀行は2026年9月18日の会合で、短期の政策金利（無担保コールレート）を1.25%程度に誘導すると決め、9月24日から適用しています。国土交通省の資料では、民間の変動金利は短期プライムレート（銀行が優良な会社に短期で貸すときの金利）を基準に年2回変わる、という説明です。政策金利がどう反映されるかは銀行ごとです。

この計算が当てはまらない人

• 当てはまらない：元金均等返済の人。毎月の元金が一定なので、返済額の動き方が違います
• 当てはまらない：ボーナス返済を併用している人。毎月額と総額が変わります
• 注意：固定期間選択型で、固定期間が終わる人。5年ルール・125%ルールが使われないことがあります

私ならこうする

書き手

私なら、まず返済予定表と契約書で2つを確かめます。返済額の見直しが5年ごとか、それとも金利と一緒に動くか。そして125%の上限があるか。ここがわからないと、この記事の計算のどれが自分に当てはまるかも決まりません。

その返済予定表を見ると、そもそも2026年9月の日銀の利上げが、自分の適用金利にいつ届くのかも気になってきます。すぐではありません。政策金利から返済額まで3つの段を通る流れと、今から固定へ借り換えた場合の損益分岐は、日銀の利上げで住宅ローンはいつ上がるかで計算しました。

次に、自分のローンの残高・残り年数で、金利が1%上がったときの毎月の返済額を出します。住宅金融支援機構のサイトにも返済額の試算ページがあります。増える額が1分チェックの3つ目の答えより大きいなら、私はそこを先に手当てします。

もう1つ。返済額が変わっていない期間こそ、残高を見ます。返済額が同じでも残高の減りが遅くなっていたら、それが金利上昇の分です。家を貸して回す人は、不動産の利回りを実質で計算した記事とあわせて、金利1%の差を収支に入れてみるといいです。

返済が増えたときに備えて、手元の現金を厚くしておく人もいるはずです。その場合は置き場所も一度見ておきます。預金保険で守られる範囲も合わせて確かめておくと、置き場所を決めやすくなります。

この記事でわからないこと

• あなたのローンに5年ルール・125%ルールがあるか。銀行・商品ごとに違い、全部は調べていません
• 未払利息がたまったときの細かい扱い（計算し直しに入れるか、最終回でどう払うか）。契約で決まります
• これから金利がどうなるか。予想はしていません
• 内容は2026年9月30日時点の公的機関の説明と数字です。フラット35の金利は毎月変わります

次にやることを1つ挙げるなら、返済予定表を出して、今の金利と残高を書き写します。そこに1%足した返済額を出すところまでが今日の分です。

金利が1%上がって毎月の返済が1万6千円増えたら、あなたの家計はどこで吸収しますか？

住宅金融支援機構・国土交通省・金融庁金融研究センター・日本銀行の公開情報をもとに、制度の一般的な仕組みを説明したものです（2026年9月30日確認）。個別の住宅ローンの借り方・借り換えの助言ではなく、特定の金融機関や商品をすすめるものでもありません。計算例は仮の人の前提を置いたもので、実際の返済額を示すものではありません。