不動産公開 2026-10-26 ・ 更新 2026-10-30

住宅ローン控除はいくら戻る？2026年入居の省エネ基準は年14万円で頭打ち

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住宅ローン控除で戻る額は、年末のローン残高×0.7%です。ただし、2026年に入居する省エネ基準の新築では、1年に戻る上限が14万円。残高が2,000万円を超えても、それ以上は増えません。

「3,000万円借りたから、毎年21万円戻る」。そう思っていると、1年あたり7万円ぶん、見込みが外れます。

書いている私は、売買ロジックを100以上検証してきたシステムエンジニアです。FP1級の資格は持っていますが、税理士ではなく、個別の税額計算や申告の代行はしません。国税庁と国土交通省の原文を開いて確かめた内容だけを書き、計算は仮の人でやっています。

まず1分チェック：自分の家はどの種類？

1. 入居する年はいつですか。この記事は2026年入居の新築が対象です
2. 家は「認定住宅」「ZEH水準」「省エネ基準適合」「それ以外」のどれですか。売買契約書や、建築会社の書類で確かめます
3. 床面積は50㎡以上ですか。合計所得が2,000万円以下であることも条件です

2つ目で「それ以外」になる人は、先に次の節を読んでください。

3つの質問の1つ目：「14万円」の出どころは？

この記事は、3つの質問の最初、「その数字の出典は？」で確かめました。出どころは、国税庁タックスアンサー No.1211-1です（令和8年4月1日現在の法令等）。

式は2つだけです。年末のローン残高に0.7%をかける。そして、住宅の種類ごとの「控除限度額」を超えたら、そこで止める。2026年入居の限度額は、表のとおりです。

国税庁 No.1211-1（2026年10月26日に確認、10月31日に読み直して2026年入居の限度額が同じであることを確かめた）の「控除限度額」の表から作成。*の列は筆者の計算（上限÷0.7%）。国税庁のページの借入限度額の表は画像のため、ここでは使っていません。子育て世帯などの上乗せは含みません

残高別に計算：省エネ基準の家で、年にいくら戻る？

省エネ基準に適合する新築に、2026年に入居した仮の人で計算します。年末のローン残高が変わると、その年の控除額はこうなります。

筆者の計算。控除額＝年末残高×0.7%、ただし上限14万円（国税庁 No.1211-1）。仮の人の前提：2026年入居・省エネ基準適合の新築。100円未満は切り捨てられますが、表では省いています

1行目を見てください。3,000万円借りても、上限があるので14万円で止まります。残高が3,000万円から2,000万円に減るまでの間、控除額は毎年14万円のままです。

つまり、借りた額を増やしても、控除は増えない範囲があります。控除を目当てに借りる額を増やすと、払う利息のほうが多くなることも、計算上はありえます。

「それ以外の住宅」は、原則ゼロ

いちばん見落としやすい点です。国税庁の表では、省エネ基準に適合しない新築（その他の住宅）は、2024年以降の入居で控除の期間が0年になっています。ただし、建築確認などの日付の条件を満たす場合は、10年・上限14万円になります（国税庁 No.1211-1）。

家を選ぶ段階で、省エネ基準に適合しているかを確かめないと、控除そのものが使えない場合があります。売買契約書の前に、書類で確かめる項目です。

いつ、どうやって戻る？1年目は確定申告、2年目からは年末調整

「いくら戻るか」の次に迷うのが、戻る時期と手続きです。国税庁の No.1213 では、会社員（給与所得者）の手続きが年で分かれています。

• 控除を受ける最初の年分：確定申告書を出す必要があります。計算明細書、金融機関の「年末残高等証明書」、家屋の登記事項証明書、契約書の写しなどを添えます
• 2年目以後：勤務先の年末調整で控除を受けられます。税務署から送られてくる控除証明書（申告書を兼ねたもの）と年末残高等証明書を、勤務先に出します

戻る時期は、確定申告で出した場合の国税庁の案内では、2〜3月の申告期間中は還付金の支払いにおおむね1か月から1か月半かかります。自宅から e-Tax で出した還付申告は3週間程度で処理されます。訂正申告や書類の不備、書面での別送があると、3週間の対象から外れます。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1213「住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）」、確定申告期に多いお問合せ事項Q&A Q41（どちらも2026年10月30日確認）。個別の手続きは勤務先か税務署に確かめてください

損する場合：引ききれないと、戻らない分が出る

控除は、まず所得税から引かれます。引ききれない分は、住民税から引かれますが、こちらにも上限があります。課税総所得金額等の5%、最高9.75万円です（国土交通省、2026年6月更新のページ）。

仮の人で確かめます。控除額が14万円。この人の所得税が6万円なら、残りの8万円は住民税から引かれます。住民税の上限が9.75万円なら、8万円は収まって、14万円まるごと戻ります。

では、所得税が3万円、住民税の上限が6万円の人なら。14万円のうち、引けるのは合わせて9万円。5万円は戻りません。

筆者の計算。所得税・住民税の額は説明のための仮の数字で、実際の税額ではありません。あなたの上限は、課税総所得金額等で変わります

年収が低めの人や、共働きで夫婦のどちらかに借入を集める人は、この「引ききれない」が起きやすくなります。控除額の表だけで安心しないでください。

私ならこうする

書き手

私なら、まず家の種類を書類で確かめます。次に、「年末残高×0.7%」と「上限」の小さいほうを、残高が減っていく年ごとに書き出します。最後に、自分の所得税と住民税の額で、引ききれるかを見ます。

ここまでやると、「毎年いくら戻る」が1つの数字ではなく、年ごとに変わる数字だとわかります。借入額を決めるのは、そのあとです。

この記事でわからないこと

• 子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ。上限が上がる条件は、この記事では扱っていません
• 中古住宅と、増改築の場合の上限と期間
• 国税庁ページの借入限度額の表。画像のため読めておらず、上の「頭打ちになる残高」は筆者の逆算です
• 初年度の申告の手続きと、あなたの所得税・住民税の額

金利が上がると、控除より利息のほうが大きくなる場合があります。金利が1%上がったときの返済額の計算と合わせて見ると、全体がつかめます。賃貸と持ち家の比べ方は賃貸と持ち家、35年で総額を比べたに書きました。

次にやることは1つ。契約前の書類で、家が「認定」「ZEH水準」「省エネ基準」「それ以外」のどれかを、1行で書き出してください。

あなたの検討している家は、書類の上で、どの種類になっていますか？

国税庁タックスアンサー No.1211-1「住宅借入金等特別控除」（令和8年4月1日現在法令等）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）をもとに、制度の一般的な仕組みを説明したものです（2026年10月26日確認）。個別の税務の助言ではありません。あなたの控除額は、税務署か税理士に確かめてください。