不動産公開 2026-10-07 ・ 更新 2026-10-26

賃貸と持ち家どっちが得？35年の総額を金利3.83%で計算した

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4,000万円のマンションを今の固定金利（年3.83%）で買うと、35年で出ていくお金は約8,593万円。家賃12万円の賃貸なら約5,244万円でした。この条件なら賃貸のほうが約3,349万円少ない。

ただし、これは答えの半分です。家賃を15万円にする。金利を1%にする。35年後に家が2,000万円で売れるとする。どれか1つ動かすだけで、勝ち負けは入れ替わります。

書いている私は、相場のロジックを100以上検証してきたシステムエンジニアです。不動産の専門家ではないので、公的機関の原文を開いて確かめた数字と、前提を全部書いた自分の計算だけを載せています。

先に1分チェック：比べる前に決める3つ

1. 買う家と同じ広さ・同じ場所の部屋は、家賃がいくらですか。ここが違うと、比べているのは「広い家と狭い部屋」になります
2. ローンの金利は固定ですか、変動ですか。変動の低い金利が35年続く前提の計算は、持ち家に甘く出ます
3. 35年後、その家はいくらで売れると見ていますか。答えが「わからない」なら、0円と半値の2通りで見ておきます

3つとも答えが出た人は、下の表の自分に近い行だけ読めば足ります。

仮の人で計算：持ち家は約8,593万円、賃貸は約5,244万円

まず物差しになる1組を決めます。金利は、住宅金融支援機構が出している【フラット35】の2026年10月の「最も多い金利」年3.83%を当てはめました。35年間ずっと変わらない固定金利です。

筆者の計算。借入3,600万円・年3.83%・35年・元利均等。管理費11,503円と修繕積立金13,054円は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の月・戸当たりの平均で、35年間変わらないと置いた。諸費用・固定資産税・更新料は仮の数字。引っ越し代、家賃や管理費の値上がりは入れていない

差は約3,349万円。借りた3,600万円に対して、利息だけで約2,941万円を払う計算です。金利が3%台の今、ここがいちばん重い。

金利が動くと毎月の返済がどう変わるかは、住宅ローン金利が1%上がると返済額はいくらかで3,500万円の例を出しています。今回はその先、賃貸と並べたときの話です。

答えを逆にする3つのつまみ：家賃・売れる値段・金利

約3,349万円の差は、持ち家の人の手元に35年後も家が残ることを数えていません。そこで見方を変えます。「家賃がいくらを超えたら、持ち家と並ぶか」。35年後に家が売れる値段ごとに出しました。

筆者の計算。（持ち家の35年の総額−売れる値段）÷437か月分（家賃420か月＋更新料17回）。金利2%・1%は比べるための仮の数字で、35年間固定で借りられるという意味ではない。売るときの手数料と税は入れていない

読み方は1つです。同じ広さ・同じ場所の部屋の家賃が、表の数字より高ければ持ち家が少なく済む。低ければ賃貸が少なく済む。

金利3.83%で、家が半値で売れると見るなら線は月15.1万円。家賃12万円で借りられる部屋なら賃貸でした。同じ部屋が金利1%の世界なら、線は9.9万円まで下がって持ち家に変わります。物件は同じなのに、です。

全国の家賃の水準も置いておきます。総務省の住宅・土地統計調査（2023年）では、民営の借家（非木造）の家賃は全国平均で月68,548円でした。4,000万円のマンションと同じ広さとは限らないので、ここは自分の街の募集を見て埋める数字です。

質問1で読む：「持ち家が1,000万円得」の出典はどこ？

このブログでは、お金の話に3つの質問を当てています。今回は1つ目、「その数字の出典は？」です。

「持ち家のほうが1,000万円得」「賃貸は一生で◯千万円の払い損」。こういう数字を見たら、私は3か所を探します。

• 金利は何%で、35年変わらない前提か。変動金利の低い数字を35年分かけていたら、持ち家の総額は小さく出ます
• 管理費・修繕積立金・固定資産税が入っているか。今回の仮の人では、この3つで35年に約1,451万円でした
• 比べる年数は何年か。50年で比べると、ローンが終わったあとの15年が持ち家に有利に働きます

どれも嘘ではありません。前提が違うだけです。だから数字そのものより、前提が書いてあるかを先に見ます。書いていない比較は、私は読み飛ばします。

3つ目の年数は、次の節で実際に延ばしてみます。

36年目から先：持ち家は年に約108万円ずつ追いつく

ローンが終わると、持ち家の出費は管理費・修繕積立金・固定資産税だけになります。仮の人で年に約41万円。賃貸は家賃と更新料で年150万円のまま。差は年に約108万円です。

35年で開いた約3,349万円を、この108万円で埋めるのに約31年かかります。35歳で買った人なら、追いつくのは100歳を過ぎたころ。金利3.83%の計算では、長生きしても逆転は遠い。

金利2%なら35年の差は約1,816万円に縮み、埋まるまで約17年です。ここでも金利が答えを決めています。今の金利がこの先どう動きそうかは、日銀の利上げで住宅ローンはいつ上がるかに仕組みを書きました。

損する場合：計算の外で負けるのはこんなとき

• 持ち家で損する場合：転勤や家族の変化で10年前後で売ることになったとき。返済の前半は利息の割合が大きく、残高があまり減っていません。売値が残高を下回ると、手出しで返すことになります
• 持ち家で損する場合：修繕積立金が上がったとき。今回は35年同じ額と置きました。国土交通省の資料には、段階的に上げていく積み立て方（段階増額積立方式）も出てきます
• 賃貸で損する場合：家賃が上がったとき。全国の借家の家賃は2018年から2023年で7.1%上がっています（同じ総務省の調査）
• 賃貸で確かめていないこと：年を取ってからも同じ条件で借り続けられるか。この計算には入っていません

お金だけで決めないほうがいい人もいます。子どもの学区を動かしたくない人、間取りを自分で変えたい人。逆に、勤め先や家族の人数がまだ動きそうな人。こういう事情は、3,000万円の差より重いことがあります。

私ならこうする

書き手

私なら、買いたい物件と同じマンションか隣の建物で、賃貸の募集を先に探します。家賃が分かれば、上の表のどの行にいるかが決まるからです。

次に、35年後の売値は0円で計算します。それでも持ち家が少なく済むなら迷いません。半値で売れてやっと並ぶなら、私は「得だから買う」とは言わない。「住みたいから買う」と言い直します。

金利は固定の数字で試します。変動で借りるとしても、です。甘い前提で勝っても、確かめたことにならないので。

この記事でわからないこと

• 住宅ローン控除でいくら戻るか。要件と入居の年で変わり、今日は国税庁の原文を開いていないので計算に入れていません。入れると持ち家の総額は下がります
• 頭金や毎月の差額を賃貸の人が運用したらどうなるか。将来の利回りは約束できないので外しました
• 一戸建ての場合。管理費はありませんが、修繕は自分で積み立てます。公的な平均の数字を今日は確かめていません
• 35年後にその家がいくらで売れるか。誰にもわかりません。だから2通り置きました
• あなたの街の固定資産税。評価額と市町村の税率で決まります。標準の税率は1.4%です（総務省）

お金を動かす前に、1つだけ確かめる。今回の1つは、近くの家賃です。気になる物件の近くで、同じ広さの賃貸の家賃を1件だけ調べてください。5分で終わります。

持ち家の側の計算に住宅ローン控除を入れるなら、上限を先に見てください。2026年入居の省エネ基準の新築は、年末残高が2,000万円を超えても、1年に戻る額は14万円で止まります。住宅の種類ごとの上限と、引ききれない場合は住宅ローン控除はいくら戻る？で計算しました。

その家賃は、表の「並ぶ家賃」より上でしたか、下でしたか？

住宅金融支援機構【フラット35】の金利情報（2026年10月の資金受取分）、総務省「固定資産税の概要」、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」を2026年10月7日に確認し、仮の人で計算したものです。制度と計算の一般的な説明で、特定の物件やローンをすすめるものではなく、個別の助言でもありません。